Das Ende der Heizkostenspirale

Energetische Sanierungen im Geschosswohnungsbau ziehen fast immer die Frage der anschließenden Kostenumlage auf die Bewohner bzw. Mieter nach sich. In Celle und Rotenburg an der Wümme geht gerade ein deutschlandweit bislang einmaliges Modernisierungsprojekt in seine Endphase, das den Mietern künftig eine langfristige „Energie-Pauschale“ und damit Kostensicherheit bei höchsten Energieeffizienz-Standards bietet. Knauf wirkt an diesem innovativen Sanierungsvorhaben und zugleich größten oberflächennahen Geothermie-Projekt Deutschlands umfassend mit.

Realisiert wird das Projekt durch die Deutsche Geothermische Immobilien P1 GmbH (DGI P1). Die Strategie verkündet das in München ansässige Unternehmen direkt auf seiner Homepage mit einem Satz: „Wenn die Sanierung von Wohnimmobilien zur Unabhängigkeit von Energiekosten und damit zur Planbarkeit führt, ist das zum Vorteil von Mietern und Vermietern.“ Diesem Anspruch will man mit dem Geothermie-Projekt gerecht werden – und erste Teilergebnisse deuten darauf hin, dass dies auch gelingen wird.

Rückblende: Anfang 2014 erwarb die DGI P1 GmbH zwei Immobilien-Cluster in Celle sowie einen weiteren in Rotenburg (Wümme), bestehend aus insgesamt 76 Gebäuden mit 382 Wohneinheiten und rund 26.000 m² Nettowohnfläche. Von Anfang an verfolgten die Münchner zwei Ziele: Zunächst stand die energetische Sanierung der Bestandsgebäude auf den KfW Standard 115 einschließlich ihrer Umstellung auf geothermische Energie- und Wasserversorgung im Blickpunkt. Zweiter Schwerpunkt der Maßnahme war parallel die Schaffung von 127 neuen Wohneinheiten durch den Ausbau der Dachgeschosse. Hier, wo die Bewohner bisher alte Möbel abgestellt oder ihre Wäsche aufgehängt hatten, schlummerte eine stolze Reserve zusätzlichen Wohnraums von 4.600 m², die es im Rahmen der Modernisierung zu erschließen galt. Die Gesamtinvestition für das Projekt liegt bei rund 28 Millionen Euro.

Trautsch-Modell punktet mit Energie-Pauschale
Das Besondere an den energetischen Sanierungen der DGI PI GmbH ist bei der Umstellung der Energieversorgung auf Erdwärme das Festschreiben der Kosten für Warmwasser und Heizung über eine garantierte Preispauschale gemäß dem „Trautsch-Modell“. Benannt nach dem Vorstandsvorsitzenden der Muttergesellschaft DGI AG, Christoph F. Trautsch, stellt dieses Konzept einen Gegenentwurf zum Paragraph 559 (BGB) dar, der dem Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erlaubt, die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Das Trautsch-Modell arbeitet stattdessen mit einer für die Folgejahre festgeschriebenen Energiepauschale auf Basis der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres. Der Vorteil entsteht durch die Nutzung von Erdwärme, der im zugänglichen Teil der Erdkruste gespeicherten Wärme. Diese wird im oberflächennahen Geothermieverfahren durch Erdwärmesonden aus bis zu 400 m Tiefe gewonnen und gelangt per Wärmepumpe in den Versorgungskreislauf der Gebäude. Das Verfahren macht sich dabei den kontinuierlich fließenden Wärmestrom vom heißen Erdinneren zur kalten Oberfläche zu Nutze – die Energiequelle steht dauerhaft zur Verfügung, ist unabhängig von Witterungseinflüssen und Tageszeiten, verursachte keine Schadstoff- oder CO2-Emissionen. Die DGI PI GmbH wirbt für das Trautsch-Modell bei den Bewohnern bzw. Mietern unter anderem mit folgenden Vorteilen:

• Die Pauschale für Heizkosten und Warmwasser ist garantiert immer gleich hoch – für einen unbegrenzten Zeitraum.
• Die Dauer der Kälteperiode ist für den Mieter kostenneutral.
• Die Nebenkosten sind langfristig planbar und bieten Sicherheit.
• Für 10 Jahre wird eine Befreiung von Wartungskosten garantiert.

Bohrungen mit einer Gesamtlänge von rund 26 Kilometern hat die DGI an den verschiedenen Standorten in Tiefen bis zu 100 Metern vorgenommen. Tiefer zu gehen war nicht erforderlich, die Ausgangssituation für oberflächennahe Geothermie ist in Celle wie in Rotenburg günstig und erleichtert dadurch die technische und ökonomische Umsetzung.

Fassaden mit Knauf WARM-WAND energetisch ertüchtigt
Für die energetischen Berechnungen zeichnete das Büro En-Go energetische Gebäudeoptimierung Martin Inden (Kerpen) verantwortlich. Die Experten ermittelten für die ungedämmten Bestandsbauten einen durchschnittlichen U-Wert von 1,763 W/m²K vor dem Start der Sanierung. Erste Maßnahmen hatte es an den Gebäuden bereits 2004 gegeben, hier waren die Fenster ausgetauscht worden. Sie wurden mit einem U-Wert von 1,5 W/m²K berechnet und verblieben daher in den Gebäuden. Dass für die energetische Ertüchtigung der Fassaden als zentrale Maßnahme ein Wärmedämm-Verbundsystem eingesetzt wurde, stand für die DGI PI GmbH fest. Geschäftsführer Christoph F. Trautsch: „Es ist eine kostengünstige Maßnahme, um Transmissionswärmeverluste zu reduzieren.“

Wichtig war und ist den Auftraggebern die fachgerechte Ausführung der Maßnahmen, weshalb man nicht nur bei der Systemauswahl, sondern vor allem bei der Entscheidung für das ausführende Fachhandwerk sehr sorgfältig vorgegangen ist. Trautsch: „Die beauftragte Moleda GmbH hat sich aufgrund von Referenzen im Bereich der Außenwanddämmung als auch bei der Innendämmung von denkmalgeschützten Häusern fachlich und qualitativ empfohlen.“ Neben der fachlichen Kompetenz war für die DGI auch eine gewisse Unternehmensgröße erforderlich, um das anspruchsvolle Projekt in dem vorgegebenen Zeitrahmen realisieren zu können.

Erdwärmeleitungen in das WDVS integriert
Kernpunkt der energetischen Sanierung der Gebäude war die teilweise notwendige Integration der Energieversorgungsleitungen in das WDVS auf der Außenseite der Fassade. Holger Adlung, der als zuständiger Gebietsleiter Putz und Fassade bei Knauf das große Projekt betreut hat, erläutert die Details: „Die Fassadendämmung wurde bis an die Rohre herangeführt. Dann wurde mit dem selbstexpandierenden Polyurethanschaum Knauf Speedero eine weitere Dämmplatte quasi als Aufdopplung über die Rohre auf die Flächendämmung geklebt und mit entsprechend langen Schraubdübeln verdübelt. Der entstandene Hohlraum wurde zusätzlich mit Mineralwolle ausgefüllt.“ Da die vertikal verlaufenden Erdwärmerohre auch durch den Brandriegel geführt wurden, musste an diesem Punkt das Auffüllen der Hohlräume mit dem Dämmstoff sehr sorgfältig und dicht ausgeführt werden. Die so entstandene Gehäuseverkleidung erhielt dann auch eine gesonderte Abdeckkonstruktion.

Insgesamt applizierte das 40köpfige Team des Fachunternehmers Moleda an allen DGI-Gebäuden zusammen rund 24.000 m² des Systems WARM-WAND Basis von Knauf. Zum Einsatz kamen dabei EPS-Dämmplatten der Stärke 160 mm (WLG 032) und zum System gehörende PU Brandriegel 026. Die Montage des WDVS erfolgte in klassischer Abfolge einschließlich Verdübelung, für den Schlussanstrich wurde diffusionsoffene Silikonharz-Egalisationsfarbe (weiß) verwendet. Die Sockel erhielten nach Abbau der Gerüste eine 100 mm starke EPS-Dämmung und zum Feuchteschutz eine 3 mm dicke Schicht der mineralischen elastischen Dichtungsmasse Knauf Sockel-Dicht.

Das Ergebnis der energetischen Sanierung ist beeindruckend: Im Durchschnitt lag der U-Wert der Gebäude vorher bei 1,763W/m²K; bei den inzwischen fertiggestellten Mehrfamilienhäusern beträgt er nur noch 0,178W/m²K! Damit sowie mit der technischen und gestalterischen Integration der Erdwärme-Energieversorgung in die Maßnahme ist eines der beiden wichtigsten Ausgangsziele erreicht. Mieterhöhungen sind wie zuvor angekündigt nicht vorgesehen, durch die Nutzung der Erdwärme ist es laut DGI möglich, das bisherige Niveau zu halten.

Neuer Wohnraum unterm Dach
Zweites Ausgangsziel für die Initiatoren war die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Alle Gebäude bis auf zwei Ausnahmen sind zwei- oder dreigeschossig, mit jeweils rund 32 Grad geneigten Satteldächern, gedeckt mit Betondachziegeln. Die Dachgeschosse waren bislang nur als Lagerflächen und zum Wäschetrocknen genutzt worden. Nun wurden zunächst Dachflächen- und Giebelfenster eingebaut und das Dach von innen zwischen den Sparren mit Mineralwolle (200 mm, WLG 040) gedämmt. Zusätzlich wurde unter der Sparrenebene zwischen die Sparrenvertiefung eine PU-Dämmung (120 mm, WLG 025) angebracht. Knauf Gipsplatten (12,5 mm) bilden den raumseitigen Abschluss der Dachkonstruktion. Auch der weitere Ausbau der Böden, Decken und Wände in den neu gewonnenen Wohnungen erfolgte mit Trockenbaukonstruktionen. Die leichte Bauweise war die entscheidende Voraussetzung, um die vormals schlichten Lager- und Trockenräume unterm Dach zu wertvollem Wohnraum aufzuwerten. Mit den Knauf Trockenbaulösungen gelang es dabei zugleich, die statische Belastung der Decken zu begrenzen und die Bauzeit zu beschleunigen.

Um einen wirksamen Trittschallschutz zu erzielen wurde in den Dachgeschossen der Estrich erneuert. Die Architekten entschieden sich in Abstimmung mit dem für Trockenbausysteme zuständigen Knauf Gebietsleiter Peter Struthoff für den Fertigteilestrich Knauf Brio. Dessen Aufbau wurde in zwei Teilbereichen durchgeführt: Im 1. Bauabschnitt wurde auf den gespachtelten Untergrund zunächst eine Mineralwolledämmschicht in 20 mm Stärke eingebracht. Darauf verlegte das Fachunternehmerteam zwei Lagen Gipsfaserplatten Brio (je 23 mm), so dass sich eine Aufbauhöhe bis zum Oberbelag von 66 mm ergab. Im 2. Bauabschnitt kam aufgrund größerer Rohboden-Unebenheiten statt einer Spachtelung Knauf Trockenschüttung (20 mm) als Ausgleich zum Einsatz, darauf eine Tragschicht aus OSB-Platten. Anschließend folgte auch hier eine 20 mm Mineralwolledämmschicht und eine Lage Knauf Brio Fertigteilestrich (23 mm). In diesem Bereich betrug die Aufbauhöhe damit 75 mm bis zum Oberbelag. In allen Gebäuden zusammen wurden 10.000 m² Fertigteilestrich eingebaut.

Die Raumaufteilung der neuen Wohnungen unterm Dachgeschoss umfasste neben dem Eingangsbereich und dem Bad/WC ein Schlafzimmer und einen offenen Wohn-Ess-Bereich. Die Umsetzung erfolgte komplett mit Trockenbau-Systemlösungen von Knauf. Für die Wohnungstrennwände in F90 kam das System W115 zum Einsatz, Wandstärke 155 mm mit 50 Profilen und 2 x 40 mm Trennwandplatte (Knauf GKF Piano 12,5 mm, Knauf-Profile, Knauf Uniflott). Innenwände (System W112) und Vorsatzschalen (System W626) wurden als Standardausführung montiert. Für die Decken wurde das System Dachschräge D612 mit Direktabhänger verwendet, in den Treppenhäusern erfolgte die entsprechende Ausführung in F90. Für alle Objekte in Celle und Rotenburg kamen so rund 47.000 m² mit Gipsplatten errichtete Wand- und Deckenflächen zusammen.

127 neue Wohneinheiten mit rund 4.600 m² Wohnfläche sind im Zuge der Gebäudemodernisierung in den Dachgeschossen der DGI-Gebäude entstanden. Die Wohnungsgrößen liegen bei durchschnittlich circa 42 m². Durch die Trockenbaumaßnahmen gelang es, den Baufortschritt bei hohem Termindruck zu forcieren und die neuen Wohnungen rasch beziehbar zu machen. Auch hier genießen die Mieter jetzt neben dem angenehmen Wohnklima die Vorzüge der Energie-Pauschale des Trautsch-Modells.